▶ 세든 사람이 또 세를 준 경우

방 2개짜리 주택에서 임대차계약을 체결하고 살던 중 함께 살던 친구가 군대를 갔습니다. 주인의 허락 없이 빈방을 다른 사람에게 월세를 줘도 될까요?

가능합니다.

「민법」 은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있고, 만약 임대인의 동의 없이 임차인이 임차권을 양도한 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.

다만, 임차한 집 전체가 아닌 그 일부만을 다른 사람에게 세를 준 경우에는 임대인의 동의가 필요 없으며, 임대인은 임대차계약을 해지할 수도 없고 전차인을 쫓아낼 수도 없습니다.

▶ 진짜 집주인이 따로 있다면?

주택 임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하고 있었습니다. 그런데 갑자기 어떤 사람이‘이 집은 명의신탁된 것으로 진짜 주인은 나다’라며 이사 갈 것을 요구하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?

건물을 인도(이사) 받은 상태이고, 그 주소로 주민등록을 완료한 경우에는 크게 걱정할 필요가 없습니다.

해당주택의 등기부상의소유자인명의 수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.

설사 명의신탁자(진짜주인)가 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 마친 후주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다.

▶ 부동산등기부확인

부동산 매매계약을 체결하기 전에 부동산등기부를 확인해야 한다고 하는데, 부동산등기부를 열람하거나 발급 받으려면 어떻게 해야 하나요?

등기소를 방문하여 서면으로 열람하거나 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 전자적 방법으로 부동산등기부의 등기기록의 사항을 열람하실 수 있습니다.

◇ 부동산등기사항의 열람

- 등기소를 방문하여 등기기록을 열람하려는 경우

등·초본발급 업무담당자에게 신청인의 성명, 주민등록번호 및 주소, 해당 부동산의 종류, 소재지번, 열람하고자 하는 등기부의 종류 등을 기재한 신청서를 제출하고 주민등록증이나 운전면허증을 통해 본인과의 일치여부를 확인받은 후 열람할 수 있습니다.

▶ 부동산명의신탁

매도인과 부동산 매매계약을 체결한 후 저와 제 친구는 그 부동산에 대한 소유권이전등기를 제 친구 명의로 하기로 약속하였습니다. 이 경우 친구 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 가능한가요?

부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안됩니다. 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의 한 부동산물권변동은 무효가 됩니다.

◇ 부동산명의신탁의 개념

☞ “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하“실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서

     대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등 기(가등기포함)는 그타인의 명의로 하기로 하는

     약정을 말합니다.

▶ 분양 당첨자 선정 방법

공공 분양 아파트 청약을 했는데 1순위 경쟁률이 매우 높아 걱정인데요. 어떻게 당첨자가 선정되는지 궁금합니다.

아파트청약당첨자는 순위별로 선정됩니다. 즉, 1순위 청약신청접수 미달시에만 2순위 청약신청접수자가 당첨자로 선정됩니다.

◇ 당첨자 선정 방법

☞ 공공분양아파트는 청약순위(1,2순위)에 따라 입주자를 선정하는데, 선순위가 미달되는 경우에만 후순위 입주자를 선정합니다.

     만약 1순위 내에서 경쟁이 있는 경우에는 다음과 같이 입주자를 선정합니다.

▶ 1순위제한 2순위제도

청약신청자가 1순위 청약신청요건을 충족했더라도 2순위로 청약신청을 하도록 하는 제도가 있다던데 어떤 내용인가요?

◇ 1순위제한 2순위제도

☞ “1순위제한 2순위제도”란 청약통장으로는 1순위 청약신청요건을 충족하였더라도 다음에 해당하는 경우에는 1순위 청약을 제한하고

     2순위로 청약신청 하도록 하는 제도 입니다.

☞ 투기과열지구, 청약과열지역 : 재당첨제한 또는 1순위 당첨등이 제한되는 지역 및 주택을 말합니다.

▶ 하자보수 보증금

하자보수보증금은 어떤 용도로 사용할 수 있나요?

하자보수보증금은 하자 심사·분쟁조정위원회의 하자여부 판정 등에 따라서 용도의 범위 내에서 입주자대표회의가 직접 보수하거나 제삼자에게 보수하게 하는 데 사용할 수 있습니다.

▶ 양계약과 다르게 지어진 아파트

아파트에 입주해 보니 바닥재와 창틀이 모델하우스에서 봤던 것과 다릅니다. 이 경우 손해배상을 받을 수 있나요?

네. 손해배상을 받을 수 있습니다.

◇ 손해배상을 청구할 수 있는 경우

☞ 분양계약서에 아파트의 외형·재질 등에 대한 별다른 내용이 없는 경우에는 모델하우스의 견본이 분양계약의 내용에 포함될 수 있고,

     이 경우 분양계약을 해제하거나 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있습니다.

☞ 공정거래위원회는 분양주택에 사용된 자재 및 설비 등이 견본주택에 시공된 것과 품질 등에서 차이가 있는 경우에는 설비대체 또는

     차액환급을 하도록 정하고 있습니다.

▶ 사기 또는 강박에 의한 의사표시에 따른 부동산거래의 취소

얼마 전 부동산 계약을 하였는데요, 매도인이 인근 부지 개발로 인하여 부동산가격이 오를 거라는 말만 믿고 계약을 했는데, 개발계획이 취소됐다는 사실을 알았습니다. 부동산 계약을 취소할 수 없나요?

부동산 인근부지개발로 인하여 부동산가격이 오를 거라는 말을 믿고 의사표시를 하게 된 경우 이는 동기의 착오에 해당합니다. 동기는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요 부분의 착오로서 취소가 가능합니다.

◇ 동기의 착오와 계약의 취소

☞ 착오로 인한 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로

     인한 때에는 취소하지 못합니다. 다만, 이러한 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게는 대항하지 못합니다.

▶ 개업공인중개사의 손해배상책임과 반환채무이행보장

부동산 중개 과정에서 공인중개사의 부주의로 재산상 손해를 입었습니다. 이 경우 무슨 보험금을 청구할 수 있다고 들었는데, 어떻게 청구하는 것인가요?

개업공인중개사는 중개행위 중 거래상대방에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이를 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 중개의뢰인이 보험금을 지급받으려면 손해배상합의서나 법원의 판결 등의 사본을 첨부해 보증기관에 청구하면 됩니다.

◇ 개업공인중개사의 손해배상책임

☞ 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하거나, 자기의 중개사무소를

     다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

▶ 「상가건물임대차보호법」의 보호대상

서울 종로에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하려는 A 씨는「상가건물임대차보호법」의 보호를 받을 수 있나요?

보호받을 수도 있습니다.

「상가건물임대차보호법」 은 사업자등록대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다.

또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.

A씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다.

다만, A씨의 임차보증금이 9억 원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물임대차보호법」 의 보호를 받을 수 있습니다.

▶ 상가임대차계약 당사자

상가 임대차계약을 맺으려고 하는데, 건물 소유자의 부인이 나와서 임대차계약을 맺으려 합니다. 상관없을까요?

건물소유자의 부인과 임대차계약을 체결한 경우, 그 부인이 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다.

이는 부부에게 일상가사 대리권이 있다고 하더라도 건물을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다.

따라서 불가피하게 건물소유자의 부인과 임대차계약을 체결해야 하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다.

▶ 전세권말소등기

오피스텔에 전세권을 설정하려고 합니다. 이 전세입자에 대한 전세권설정 등기가 되어있던데 이를 말소하지 않고 제가 바로 전세권설정 등기를 해도 되나요?

안됩니다.

건물전세권의 존속기간이 만료된 경우에도 그 전세권설정등기를 말소하지 않고는 새로운 전세권설정등기를 신청할 수 없습니다.

◇ 전세권말소등기

☞ 전세권말소등기란 전세권이 그 존속기간의 만료 등으로 종료하게 되는 경우 기존의 전세권설정등기를 말소시키기 위한 등기를 말합니다.

▶ 등기명의인표시변경등기

근저당권자인 회사의 주소가 3년 동안 5번 변경되었는데 변경등기를 하지 못했습니다. 현재의 주소로 등기명의 이 표시 변경등기를 하려면 그간 주소로 5번의 변경등기를 해야 하는 건가요?

아닙니다.

근저당권자인 회사의 본점이 여러 번 이전되었을 경우 중간의 변경사항을 생략하고 최종 본점 소재지로 등기명의인의 표시변경등기를 할 수 있습니다.

◇ 등기명의인 표시변경 등기

☞ 등기명의인 표시변경 등기란 등기부상 소유 명의인 또는 소유권 외의 권리자(저당권자,전세권자,임차권자등)의 표시(성명, 주소 등)가

     변경되어 등기부상 표시와 일치하지 않는 경우 그 표시를 일치시키기 위해 하는 등기를 말합니다.