임장 현장답사 주의사항 및 입찰 시 확인사항

｜임장 현장답사 주의사항

- 지도와 로드뷰로 충분히 물건을 익히고 가기

한 번에 여러 물건을 볼 때 봐야 할 것들을 미리 지도나 로드뷰로 확인하고 정리하시는게 좋습니다. 쓸데없는 것들에 시간을 뺏기거나 시선을 빼앗기지 않고 반드시 확인해야 될 것들에 집중할 수 있습니다. 

- 걸어서 가기

차를 타면 보이지않는 세부적인 요소들이 있습니다. 도보상 거리, 경사도 등 세부사항을 파악하기 위해 걸어서 가시는게 좋습니다.

- 손품 팔아서는 알 수 없는 것들에 집중

현장에 나와 있는 급매물 가격은 직접 부동산에 가야만 알 수 있습니다. 해당되는 물건지에 주로 발생하는 소음, 빌라나 단독주택의 경우 그 집의 위치나 평판, 주변 사람들의 인식에서 역세권 여부 판단을 할 수 있습니다. 

- 가급적 신중하게 세입자의 입장을 고려하여 빈손으로 가지 말고, 세입자의 권리를 정리해서 도움 주기

- 주도권을 중개사에게 넘기지않기

물건에 대해서 어느 정도 파악하고 있음을 분명히 인지시키고 목적을 밝혀야 합니다. 공경매를 위해서 중개사에 방문했는데 마치 집을 사러 온 것처럼 한다든지 하는 방법은 좋은 방법이 아닙니다. 중개사에게 주도권을 빼앗기지않도록 가급적 ‘급매물로 팔려면 얼마쯤 되겠습니까?’ ‘급매물로 팔 자신 있습니까?’ ‘얼마 만에 소화되겠습니까?’ 등의  질문을 하시면 좋습니다.

- 자료 정리하기

임장, 현장 답사를 했던 내용을 음성자료, 사진자료, 동영상 자료로 남기고 나중에 그 모든 자료들을 정리하고 끝내야 합니다. 

​｜임장 입찰 시 확인사항

- 점유자/전입 확인

서류상 점유자가 소유자인지 임차인인지 알아보고 경매서류와 일치하는지 확인하셔야 합니다. 선순위 임차인은 보통 자신의 보증금을 돌려받아야 이사를 가는데, 배당요구 종기일까지만 전입을 유지하면 됩니다. 입찰자가 전입세대 열람을 떼어봤을 때 전입이 없다고 해서 대항력이 없는 것이 아님을 주의하시길 바랍니다. 유료사이트에서도 전입세대열람을 제공하지만 중요한 사건이라면 직접 확인해야 합니다. 직접 확인한 내용과 법원 서류가 일치하는지 확인하시기 바랍니다.

- 현장조사

연령대와 출퇴근 동선 같은 수요자들의 특징도 중요합니다. 연령이 높은 거주자가 많은 지역에서는 매매 거래가 활발하지 않습니다. 또, 투자자들이 들어오는 지역인지 실수요자만 거래하는 지역인지도 중요합니다. 중개사마다 의견이 다를 수 있기 때문에 3곳 정도는 돌아보는 것이 좋습니다. 참고로 전입세대 열람과 건축물 현황도는 대법원에서 출력한 정보지와 신분증이 있어야 열람이 가능합니다.

- 물건 현황

해당 부동산의 층과 동이 선호되는 로얄층 로얄동 이라면 가격에 반영됩니다. 

앞에 영구 조망으로 가리는 것이 없는 전면동은 인기가 많습니다. 한강뷰, 공원뷰, 오션뷰 등도 여기에 해당됩니다. 남향인데 전망이 막힌 집보다는 북향이라도 전망이 트인 집이 선호됩니다.

아파트가 15년 이상 되었는데 수리를 한 번도 안 했다면 수리하는 것이 좋은데 수리를 하려면 공사기간에 돈을 내고 다른 곳에서 지내야하고, 다른 곳에서 지내면서 동시에 집을 수리하는 것은 현실적으로 비용도 많이 들고 불편합니다. 이사비용도 두 번 지불해야 하고 짐보관비와 단기 월세 비용도 들어서 수리비 외에 드는 부수 비용이 만만치 않습니다. 그래서 잘 수리된 데다 바로 입주 가능한 집이 거래가 잘됩니다. 

공동주택이나 집합건물에는 관리비가 부과되는데, 관리비 중 공용부분 3년 치는 낙찰자에게 인수됩니다. 미납관리비 중 전용부분의 관리비, 전기료, 수도요금, 장기수선충당금과 연체이자는 인수되지 않습니다. 전용부분만 인수한다 하더라도 장기간 공실이었거나 전용면적이 넓다면 금액이 클 수 있습니다. 특히 상가는 관리비가 주택보다 많은 편입니다. 직접 관리사무소에 방문하거나 전화로 체납관리비를 확인하셔야 합니다. 

- 주변 인프라

거주만족도에 영향을 미치는 것에는 집 상태와 주변환경, 출퇴근의 편리함도 있습니다. 아이가 있다면 아이의 생활반경도 고려해야 합니다. 아이들이 다니는 유치원, 학교, 학원이 너무 멀리 있거나 주위에 혐오 시설이 있다면 학부모 수요는 다른 곳을 선택할 것입니다. 

병원이나 마트, 상가 등은 생활하는 데 필요한 것들을 제공하는 시설입니다. 흔히 슬세권이라고 하는 슬리퍼 생활권도 인기가 높습니다. 백화점, 마트, 공원, 영화관, 쇼핑센터가 슬리퍼를 신고 갈 수 있을 정도로 가까우면 삶의 만족도가 높아집니다.

직장인들에게는 출퇴근 시 직장까지 얼마나 빠르고 편하게 갈 수 있는지가 중요합니다. 지하철역을 이용해서 출퇴근하는 지역이라면 역과의 거리에 따라 가격이 달라집니다. 선호하는 노선에 따라서도 달라집니다. 

내가 집을 팔고자 할 때 남이 사주어야 하므로 남들이 좋아하는 부동산을 사야 합니다. 균형 있게 고루 다 갖춘 부동산이 가장 좋은 것은 두말할 필요가 없습니다. 

입지의 3 요소는 교통, 환경, 교육입니다. 필요한 것들을 두루두루 고려했을 때 조건에 부합해야 좋은 부동산이라고 할 수 있습니다.